购房者的微观决策始终是房地产市场的“晴雨表”，其行为变化既折射出居民消费审美与经济实力的深层调整，更揭示了行业从规模扩张向品质发展的转型逻辑。2025年以来，北京、上海、杭州等核心城市的购房数据显示，总价敏感度提升与实用需求升级成为两大核心趋势，推动市场呈现鲜明的结构性分化，为地产从业者与投资者提供了关键观察视角。
2025年的购房市场，总价成为决策的核心门槛，不同预算客群的选择呈现显著分层。二手房市场中，低总价房源成为刚需主力，2025年1-9月北京300万元以下成交套占比升至36%，杭州达55%，上海1-8月提升至47%，低总价段份额持续扩大。而高总价二手豪宅表现稳健，1500万元以上产品成交占比平稳，凸显高端需求的韧性。
新房市场则呈现“两端热、中间冷”格局。高端改善需求持续释放，北京、杭州1500万元以上成交占比同比分别上升1、2个百分点，上海900万元以上改善房源占比从28%增至34%，上海某19.8万元/㎡的豪宅项目更是开盘“日光”。刚需对新房的偏好也在增强，北京、杭州300万元以下新房成交占比同比分别提升1.7、4.5个百分点。
展开剩余60%中间价段（300万-1200万元）则面临去化压力。受二手房流动性下降影响，“卖一买一”的改善链条受阻，资金到位困难导致该价位成交同步下行。这一现象背后，是购房者加杠杆意愿的持续低迷——截至2025年9月，个人住房贷款余额同比下降0.3%，连续10个季度负增长；叠加房价预期尚未完全企稳，70城新房、二手房价格指数同比分别下降2.7%、5.2%，居民财富感知收缩进一步抑制了购房热情。
随着“好房子”政策落地推进，住房和城乡建设部明确提出“从‘住有所居’向‘住有优居’转型”，购房者决策更趋理性，实用属性与居住舒适度成为核心考量。面积选择上，90-120㎡户型成为新房成交主力，北京、杭州该面积段占比同比分别升至37%、38%，上海稳定在55%，其既能覆盖刚需与改善需求，又能平衡总价与功能性，成为最优解。
空间利用效率成为竞争关键。新房市场中，LDK一体化设计、可变空间布局广受青睐，北京通州某69㎡三居项目通过优化设计实现功能整合，去化表现亮眼。得房率提升也成为重要卖点，北京某项目按“好房子”标准增加错层阳台，得房率提升10%，开盘成交从66套增至180套。同时，低密度住宅更受追捧，北京、上海、杭州容积率2.5以上项目成交占比同比分别减少1、4、6个百分点，居住舒适度需求显著升级。
一二手市场的面积结构差异明显。二手房以90㎡以下小户型为主力，北京、上海、杭州成交占比分别达62%、64%、54%，受“70/90”政策时期存量供应影响，结构调整缓慢。而杭州新房供应更充沛，新兴板块分散了小户型需求，使得其90㎡以下成交占比低于京沪，反映出城市供应结构对购房选择的深刻影响。
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